Mais-Valias: Rendas com Opção de Compra
Um contribuinte celebrou um contrato de arrendamento com opção de compra. Será que estas rendas podem ser incluídas no cálculo das mais-valias do vendedor? Como?
Rendas como Pagamentos Antecipados
Num contrato de arrendamento não habitacional com uma empresa, as rendas foram estruturadas como parte do preço de venda do imóvel à empresa. O contribuinte recebeu as rendas, emitiu recibos e reportou os valores na sua declaração de IRS.
Este ano, o contribuinte vendeu o imóvel à empresa arrendatária. Surge uma dúvida: O valor da venda que consta da escritura será tributado na totalidade, ou pode ser reduzido pelas rendas pagas? Alternativamente, estes valores podem ser tratados como despesas? Para esclarecer, o contribuinte pediu uma Informação Vinculativa às autoridades fiscais.
Mais-Valias: Regra Geral
Em geral, as mais-valias resultam da venda de direitos reais sobre imóveis, a menos que os ganhos se enquadrem em rendimentos de negócios, profissionais, de capitais ou prediais.
Cálculo: Nestes casos, a mais-valia sujeita a IRS é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. Nota: Embora o preço de venda (designado como valor de realização) normalmente corresponda à contraprestação paga, se valores superiores foram usados para determinar o IMT (ou o que deveria ter sido calculado caso o IMT fosse aplicável), esses valores prevalecem.
Encargos: A lei especifica certas despesas e encargos relevantes para o cálculo das mais-valias, incluindo:
- Custos com melhorias na propriedade realizadas nos últimos 12 anos (por exemplo, renovações);
- Despesas necessárias e efetivamente realizadas, inerentes à aquisição e venda (por exemplo, emolumentos da escritura);
- Em certas situações, compensação paga pela renúncia onerosa a direitos contratuais relacionados com o imóvel (por exemplo, cedência de posição).
As Rendas Pagas como Antecipação se Enquadram Nestes Conceitos?
Rendas Não Abrangidas: Segundo a AT, não há previsões nas normas relevantes para a dedução das rendas recebidas.
Mais-Valias Totais: Portanto, para a AT, o valor da venda a considerar para efeitos de cálculo das mais-valias é o montante que consta na escritura, não podendo as rendas ser deduzidas como despesas ou encargos. Isto resulta numa tributação em duplicado (primeiro como rendas e depois como parte da venda).
Mas Há uma Solução!
Na Informação Vinculativa, as Finanças propuseram uma solução:
Converter Rendas em Pagamentos: Para incluir as rendas como parte do preço de venda, a AT sugeriu que o contribuinte recorra da liquidação de IRS dos últimos 2 anos e inicie um contencioso administrativo. Importante: Durante este processo, o contribuinte deve provar que as rendas recebidas foram um pagamento antecipado para o preço de venda.
De Categoria F para Categoria G: Se o contribuinte conseguir provar, durante o contencioso administrativo, que as rendas foram um pagamento antecipado para o preço de venda, estas deixarão de ser consideradas na Categoria F de IRS e passarão a integrar o valor de venda. Na prática, serão reclassificadas de Categoria F para Categoria G.
Contribuintes com contratos de arrendamento com opção de compra podem solicitar a revisão das rendas declaradas no IRS, incorporando-as no valor da venda.
Para um aconselhamento personalizado e para garantir a conformidade com a regulamentação fiscal, contactar a AFM em info@afm.tax ou visitar www.afm.tax.