Está a pensar arrendar o seu imóvel a turistas em Portugal? Aqui está o que precisa de saber

O arrendamento de curta duração pode ser uma excelente fonte de rendimento, mas é essencial compreender os requisitos legais, fiscais e regulamentares antes de anunciar o seu imóvel.

1. A Declaração de Rendimentos é Obrigatória

Todos os rendimentos provenientes de arrendamento, quer seja residente ou não, devem ser declarados à AT. O incumprimento pode resultar em coimas.

2. Arrendamentos de Curta Duração São Considerados Atividade Empresarial

O arrendamento direto a turistas configura uma atividade económica e deve ser declarado no âmbito da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).
A Categoria F, habitualmente utilizada para arrendamentos de longa duração (superiores a 30 dias), não é aplicável a arrendamentos turísticos — exceto quando o imóvel é arrendado a um intermediário com contrato específico.

3. A Importância do Cumprimento das Obrigações Legais

  • Publicidade: é obrigatório possuir licença de Alojamento Local (AL) válida para poder anunciar o imóvel.
  • Transparência de dados: plataformas como Airbnb e Booking.com partilham informação sobre os rendimentos com a AT
  • Poupança fiscal: o correto enquadramento pode reduzir substancialmente a sua taxa de imposto. Por exemplo, não residentes poderão pagar apenas 8,75% em vez de 25%.

4. O Que é o Regime Simplificado?

Caso o rendimento anual não ultrapasse os 200.000€, apenas 35% do rendimento bruto será tributado.

Exemplo prático:

  • Rendimento anual de 10.000€ → base tributável: 3.500€
    • Não residente com taxa de 25% → imposto: 875€ (8,75% sobre o total)
  • O mesmo rendimento enquadrado na Categoria F → imposto: 2.500€ (25% sobre o total)

5. É Necessário Emitir Faturas?

Sim. Pode optar por:

  • Emitir fatura diretamente ao hóspede, ou
  • Delegar essa responsabilidade ao seu agente de arrendamento.
    A forma como o contrato está estruturado e quem detém a licença AL poderá influenciar esta obrigação.

6. IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)

  • Se o rendimento for inferior a 15.000€/ano, os residentes podem beneficiar de isenção de IVA.
  • Não residentes estão sempre sujeitos à cobrança e declaração de IVA.

❗ Importante:

  • A isenção de IVA aplica-se por titular, não por imóvel. Se a licença AL estiver em nome de duas pessoas, o limite de isenção é de 30.000€ (15.000€ por titular).
  • Ao ultrapassar este valor, aplica-se a taxa de 6% sobre os rendimentos de arrendamento.

7. Declarações Periódicas de IVA

Caso não esteja isento de IVA, terá de submeter declarações trimestrais. Poderá deduzir o IVA suportado em despesas elegíveis, como:

  • Faturas de eletricidade, água e gás (normalmente com 23% de IVA)
  • Comissões de agentes de arrendamento
  • Manutenção e reparações
  • Aquisição de equipamentos

Na maioria dos casos, o IVA suportado (23%) é superior ao IVA liquidado (6%), o que pode resultar num crédito de IVA reembolsável.

8. Posso Deduzir Juros de Empréstimos?

Não é possível no Regime Simplificado. Para o fazer, teria de optar pelo Regime Normal, o que só é vantajoso se as suas despesas ultrapassarem 65% do rendimento.

9. Tenho de Pagar Segurança Social?

Está isento se:

  • Arrendar o imóvel completo (e não apenas quartos), e
  • Esta for a sua única atividade registada.
    Se tiver outras fontes de rendimento, consulte um contabilista certificado.

10. Mais-Valias na Venda do Imóvel

Caso tenha tido atividade de AL nos últimos 3 anos, 95% da mais-valia será tributada sem qualquer dedução.
Após 3 anos de inatividade, aplica-se o regime geral, com 50% da mais-valia a ser tributada, podendo deduzir despesas e amortizações.

11. Comunicação ao SEF / AIMA

É obrigatório registar todos os hóspedes estrangeiros junto do SEF/AIMA. O incumprimento pode implicar coimas.

12. Taxa Municipal Turística

Muitos municípios cobram uma taxa por noite (por exemplo, 2€/noite em Lisboa ou Porto).
O proprietário tem de cobrar e entregar essa taxa à autarquia. Consulte os regulamentos locais.

13. Licenciamento de AL: Prazos e Restrições

A obtenção da licença de AL pode demorar algumas semanas.
⚠️ Atenção:

  • Em zonas de contenção, novas licenças podem não ser autorizadas.
  • Condomínios podem solicitar o cancelamento da licença em caso de perturbações.
  • As autarquias podem opor-se à inscrição ou realizar inspeções.

14. Seguro Obrigatório

O seguro de responsabilidade civil é obrigatório e deve ser renovado anualmente, com envio do comprovativo para manter ativa a licença de AL.
É ainda recomendável contratar um seguro multirriscos para proteção contra danos e imprevistos no imóvel.

Planeie com Antecedência e Procure Apoio Profissional

Um bom planeamento e o aconselhamento de profissionais especializados podem representar uma poupança significativa e evitar erros dispendiosos na gestão, expansão ou venda de imóveis com atividade de Alojamento Local.

Fale connosco: info@afm.tax
Saiba mais em: www.afm.tax

Share this content: