Isenção das mais-valias: mas e se apenas um quarto for AL?

Um proprietário procura obter isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda da sua habitação própria e permanente. Contudo, podem surgir complicações se parte da propriedade, como o rés-do-chão, estiver designada para AL — mesmo que seja apenas um quarto.

Rentabilizar uma parte da casa:

O aumento do turismo, aliado à necessidade de gerar rendimento adicional, tem levado muitos proprietários a rentabilizar uma parte da sua habitação própria permanente através do alojamento local. Será que isso pode causar complicações?

Rés-do-chão: Um contribuinte tinha dúvidas sobre o que aconteceria se vendesse a sua habitação própria e reinvestisse os lucros noutra propriedade. Como o rés-do-chão é rentabilizado como AL, ele se questionava se teria de pagar mais-valias. Assim, solicitou uma Informação Vinculativa às Finanças.
Um quarto para alugar: Outro contribuinte enfrentou uma situação semelhante, mas, neste caso, apenas um quarto era utilizado para a atividade de AL, representando menos de 10% da área bruta total do imóvel. Também este contribuinte pediu uma Informação Vinculativa.

Isenção de mais-valias:

Nas respostas das Informações Vinculativas, a Autoridade Tributária (AT) lembrou que a isenção de mais-valias aplica-se à transmissão onerosa de imóveis que servem como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, desde que se cumpram cumulativamente as seguintes condições:

O valor de realização, deduzido da amortização de um eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, deve ser reinvestido na compra de outro imóvel, em terreno para construção, ou na ampliação ou melhoria de outro imóvel com o mesmo destino.
O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.
O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir, mesmo que parcialmente, especificando o montante na declaração de rendimentos do ano da venda.
O imóvel transmitido deve ter sido utilizado como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, comprovado pelo respetivo domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à venda (este prazo irá passar para 12 meses em breve).
Os contribuintes não podem ter beneficiado deste regime de exclusão no ano em que obtiveram os ganhos e nos 3 anos anteriores, exceto em situações excecionais.

Nota Importante: Esta isenção não se aplica se o reinvestimento em outro imóvel não for destinado à habitação própria do contribuinte ou do seu agregado familiar dentro do prazo de 12 meses após o reinvestimento.

Compreendo o significado de Residência permanente:

Considera-se que a residência permanente é o local onde o contribuinte organiza a sua vida doméstica de maneira estável e duradoura, incluindo o lugar onde pernoita, toma refeições e recebe familiares e amigos. Assim, a habitualidade, a estabilidade e a constituição do centro de organização da vida doméstica são traços essenciais da residência permanente.

No entanto, desafios surgem quando essa situação se cruza com a atividade econômica.

Alojamento local no rés-do-chão: A AT determinou que o fato de uma parte do imóvel ser utilizada para AL indica que não está destinado exclusivamente à habitação própria e permanente do contribuinte (mesmo que parcialmente, há uma afetação à atividade de AL).
Alojamento local apenas um quarto: Da mesma forma, a AT considera que se o imóvel for utilizado para AL na modalidade de “Quartos”, também não estará exclusivamente afetado à habitação própria e permanente do contribuinte, uma vez que existe uma afetação parcial.

Respostas da AT:

Para a AT, em ambas as situações, não se encontram reunidos os pressupostos para a isenção, o que significa que o contribuinte não poderá usufruir da exclusão de tributação relativa às mais-valias.

Importante: Na prática, isso implica que o contribuinte perde o direito à isenção prevista na lei, ficando o ganho da venda do imóvel sujeito às regras gerais de tributação em sede de IRS.

Conclusão:

Basta ter uma parte da casa, ou até apenas um quarto, afeto a Alojamento Local para perder a isenção de IRS, mesmo que se trate da habitação própria permanente.

Base legal: Informações Vinculativas n.ºs 25217 e 26330.

Para conselhos personalizados e para garantir a conformidade com as regulamentações fiscais, entre em contato com a AFM através do email info@afm.tax ou visite www.afm.tax.