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Mais-Valias: Rendas com Opção de Compra

17 Outubro, 2024

By Ricardo Chaves

Mais-Valias: Rendas com Opção de Compra

Um contribuinte celebrou um contrato de arrendamento com opção de compra. Será que estas rendas podem ser incluídas no cálculo das mais-valias do vendedor? Como?

Rendas como Pagamentos Antecipados

Num contrato de arrendamento não habitacional com uma empresa, as rendas foram estruturadas como parte do preço de venda do imóvel à empresa. O contribuinte recebeu as rendas, emitiu recibos e reportou os valores na sua declaração de IRS.

Este ano, o contribuinte vendeu o imóvel à empresa arrendatária. Surge uma dúvida: O valor da venda que consta da escritura será tributado na totalidade, ou pode ser reduzido pelas rendas pagas? Alternativamente, estes valores podem ser tratados como despesas? Para esclarecer, o contribuinte pediu uma Informação Vinculativa às autoridades fiscais.

Mais-Valias: Regra Geral

Em geral, as mais-valias resultam da venda de direitos reais sobre imóveis, a menos que os ganhos se enquadrem em rendimentos de negócios, profissionais, de capitais ou prediais.

Cálculo: Nestes casos, a mais-valia sujeita a IRS é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. Nota: Embora o preço de venda (designado como valor de realização) normalmente corresponda à contraprestação paga, se valores superiores foram usados para determinar o IMT (ou o que deveria ter sido calculado caso o IMT fosse aplicável), esses valores prevalecem.

Encargos: A lei especifica certas despesas e encargos relevantes para o cálculo das mais-valias, incluindo:

Custos com melhorias na propriedade realizadas nos últimos 12 anos (por exemplo, renovações);
Despesas necessárias e efetivamente realizadas, inerentes à aquisição e venda (por exemplo, emolumentos da escritura);
Em certas situações, compensação paga pela renúncia onerosa a direitos contratuais relacionados com o imóvel (por exemplo, cedência de posição).

As Rendas Pagas como Antecipação se Enquadram Nestes Conceitos?

Rendas Não Abrangidas: Segundo a AT, não há previsões nas normas relevantes para a dedução das rendas recebidas.

Mais-Valias Totais: Portanto, para a AT, o valor da venda a considerar para efeitos de cálculo das mais-valias é o montante que consta na escritura, não podendo as rendas ser deduzidas como despesas ou encargos. Isto resulta numa tributação em duplicado (primeiro como rendas e depois como parte da venda).

Mas Há uma Solução!

Na Informação Vinculativa, as Finanças propuseram uma solução:

Converter Rendas em Pagamentos: Para incluir as rendas como parte do preço de venda, a AT sugeriu que o contribuinte recorra da liquidação de IRS dos últimos 2 anos e inicie um contencioso administrativo. Importante: Durante este processo, o contribuinte deve provar que as rendas recebidas foram um pagamento antecipado para o preço de venda.

De Categoria F para Categoria G: Se o contribuinte conseguir provar, durante o contencioso administrativo, que as rendas foram um pagamento antecipado para o preço de venda, estas deixarão de ser consideradas na Categoria F de IRS e passarão a integrar o valor de venda. Na prática, serão reclassificadas de Categoria F para Categoria G.

Contribuintes com contratos de arrendamento com opção de compra podem solicitar a revisão das rendas declaradas no IRS, incorporando-as no valor da venda.

Para um aconselhamento personalizado e para garantir a conformidade com a regulamentação fiscal, contactar a AFM em info@afm.tax ou visitar www.afm.tax.

Isenção das mais-valias: mas e se apenas um quarto for AL?

15 Outubro, 2024

By Ricardo Chaves

Isenção das mais-valias: mas e se apenas um quarto for AL?

Um proprietário procura obter isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda da sua habitação própria e permanente. Contudo, podem surgir complicações se parte da propriedade, como o rés-do-chão, estiver designada para AL — mesmo que seja apenas um quarto.

Rentabilizar uma parte da casa:

O aumento do turismo, aliado à necessidade de gerar rendimento adicional, tem levado muitos proprietários a rentabilizar uma parte da sua habitação própria permanente através do alojamento local. Será que isso pode causar complicações?

Rés-do-chão: Um contribuinte tinha dúvidas sobre o que aconteceria se vendesse a sua habitação própria e reinvestisse os lucros noutra propriedade. Como o rés-do-chão é rentabilizado como AL, ele se questionava se teria de pagar mais-valias. Assim, solicitou uma Informação Vinculativa às Finanças.
Um quarto para alugar: Outro contribuinte enfrentou uma situação semelhante, mas, neste caso, apenas um quarto era utilizado para a atividade de AL, representando menos de 10% da área bruta total do imóvel. Também este contribuinte pediu uma Informação Vinculativa.

Isenção de mais-valias:

Nas respostas das Informações Vinculativas, a Autoridade Tributária (AT) lembrou que a isenção de mais-valias aplica-se à transmissão onerosa de imóveis que servem como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, desde que se cumpram cumulativamente as seguintes condições:

O valor de realização, deduzido da amortização de um eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, deve ser reinvestido na compra de outro imóvel, em terreno para construção, ou na ampliação ou melhoria de outro imóvel com o mesmo destino.
O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.
O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir, mesmo que parcialmente, especificando o montante na declaração de rendimentos do ano da venda.
O imóvel transmitido deve ter sido utilizado como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, comprovado pelo respetivo domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à venda (este prazo irá passar para 12 meses em breve).
Os contribuintes não podem ter beneficiado deste regime de exclusão no ano em que obtiveram os ganhos e nos 3 anos anteriores, exceto em situações excecionais.

Nota Importante: Esta isenção não se aplica se o reinvestimento em outro imóvel não for destinado à habitação própria do contribuinte ou do seu agregado familiar dentro do prazo de 12 meses após o reinvestimento.

Compreendo o significado de Residência permanente:

Considera-se que a residência permanente é o local onde o contribuinte organiza a sua vida doméstica de maneira estável e duradoura, incluindo o lugar onde pernoita, toma refeições e recebe familiares e amigos. Assim, a habitualidade, a estabilidade e a constituição do centro de organização da vida doméstica são traços essenciais da residência permanente.

No entanto, desafios surgem quando essa situação se cruza com a atividade econômica.

Alojamento local no rés-do-chão: A AT determinou que o fato de uma parte do imóvel ser utilizada para AL indica que não está destinado exclusivamente à habitação própria e permanente do contribuinte (mesmo que parcialmente, há uma afetação à atividade de AL).
Alojamento local apenas um quarto: Da mesma forma, a AT considera que se o imóvel for utilizado para AL na modalidade de “Quartos”, também não estará exclusivamente afetado à habitação própria e permanente do contribuinte, uma vez que existe uma afetação parcial.

Respostas da AT:

Para a AT, em ambas as situações, não se encontram reunidos os pressupostos para a isenção, o que significa que o contribuinte não poderá usufruir da exclusão de tributação relativa às mais-valias.

Importante: Na prática, isso implica que o contribuinte perde o direito à isenção prevista na lei, ficando o ganho da venda do imóvel sujeito às regras gerais de tributação em sede de IRS.

Conclusão:

Basta ter uma parte da casa, ou até apenas um quarto, afeto a Alojamento Local para perder a isenção de IRS, mesmo que se trate da habitação própria permanente.

Base legal: Informações Vinculativas n.ºs 25217 e 26330.

Para conselhos personalizados e para garantir a conformidade com as regulamentações fiscais, entre em contato com a AFM através do email info@afm.tax ou visite www.afm.tax.