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Compreender o Imposto sobre Mais-Valias: Um Passo Fundamental Antes de Vender o Seu Imóvel

13 Junho, 2025

By Ricardo Chaves

Compreender o Imposto sobre Mais-Valias: Um Passo Fundamental Antes de Vender o Seu Imóvel

Compreender o conceito de imposto sobre mais-valias é essencial antes de decidir vender o seu imóvel. Uma mais-valia ocorre quando vende algo por um valor superior ao que pagou para adquirir esse bem. Isto não se aplica apenas a investimentos, mas também a bens pessoais, como a sua casa. Ao conhecer o imposto que terá de pagar e as formas de reduzir esta responsabilidade fiscal, poderá tomar decisões informadas sobre a venda do seu imóvel.

Não é possível esconder-se perante a Autoridade Tributária

É importante referir que qualquer transação imobiliária realizada em Portugal deve ser comunicada à Autoridade Tributária pelo notário que executa a escritura. Isto significa que, quando declarar a venda na sua declaração de IRS, as Finanças já estarão informadas. A omissão desta informação na declaração pode ter consequências, pelo que é fundamental cumprir as obrigações declarativas.

É obrigatório entregar declaração fiscal sempre que vender um imóvel em Portugal

Independentemente do seu domicílio fiscal, se vendeu um imóvel situado em Portugal, deve declará-lo na sua declaração fiscal portuguesa. Quer tenha obtido mais-valia ou não, a declaração é obrigatória, normalmente até junho do ano seguinte à venda, no caso de propriedade individual, ou até 30 dias após a venda no caso de propriedade por pessoas coletivas (empresas não residentes sem estabelecimento estável em Portugal).

Declarar a venda não significa necessariamente pagar imposto

Só paga imposto se houver mais-valia na transação, mas deve sempre declarar a venda. Se o valor da venda for superior ao da compra, a diferença constitui uma mais-valia e deve ser declarada para efeitos fiscais. Note que o valor de aquisição deve ser atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda aplicável ao ano da compra, o que aumenta o valor para cálculo das mais-valias. Além disso, algumas despesas relacionadas com a compra e venda podem ser deduzidas ao ganho obtido.

Em que situações a venda está isenta de imposto?

É possível estar isento de imposto em determinadas situações. Por exemplo, imóveis adquiridos antes de 1989 não estão sujeitos a imposto sobre mais-valias, embora a transação deva ser declarada. Contudo, se adquiriu um terreno para construção antes de 1989 e vendeu o terreno ou o imóvel posteriormente, esta mais-valia é tributável, pois a isenção aplica-se apenas a imóveis concluídos e com compra registada antes de 1989.

Despesas que podem deduzir as suas mais-valias

Na venda do seu imóvel, pode deduzir custos relacionados com a aquisição e venda do imóvel (por exemplo, IMT, registos na compra, comissão imobiliária na venda, entre outros). Pode também deduzir despesas feitas no imóvel nos últimos 12 anos, como obras de renovação ou outras despesas que aumentem o valor do imóvel, incluindo o custo do certificado energético.

Todas as faturas devem estar corretamente emitidas com o seu NIF e o endereço do imóvel. É importante perceber que cada sujeito passivo é tributado individualmente; se o imóvel pertencer a si e ao seu parceiro, mas todas as despesas estiverem apenas ao seu nome, poderá ter prejuízo enquanto o seu parceiro terá mais-valias. Um prejuízo não compensa as mais-valias do outro, mesmo que a declaração seja conjunta. Assim, recomenda-se pedir faturas em nome de ambos sempre que possível.

Proprietários residentes vs não residentes: o imposto sobre mais-valias é o mesmo

Se for não residente para efeitos fiscais, o cálculo do imposto sobre as suas mais-valias é igual ao de um residente. Desde 2023, o imposto sobre mais-valias para imóveis de pessoas singulares não residentes incide sobre 50% da mais-valia, sendo tributado segundo as taxas progressivas do IRS. Note que as Finanças podem solicitar informação sobre o seu rendimento mundial para determinar o seu escalão. Mesmo que esteja no escalão mais elevado (48% para rendimentos superiores a 83.696€), paga efetivamente 24%, pois a taxa incide sobre metade da mais-valia.

É importante salientar que, mesmo que o não residente seja tributado segundo as regras do residente, como não se trata da sua residência habitual, não pode beneficiar da reinversão da mais-valia para comprar outro imóvel. Essa possibilidade é exclusiva para residentes que vendem a sua residência principal e adquirem outra que passará a ser a sua residência principal.

Se o imóvel esteve registado como Alojamento Local nos 3 anos anteriores à venda, o imposto incide sobre 95% da mais-valia, em vez de 50%.

Novas regras importantes para reinvestimento

Se for residente e o imóvel for a sua residência principal, pode reinvestir o produto da venda na compra de outro imóvel na UE. O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses após a venda. Se o valor reinvestido for inferior ao valor da venda, o imposto será calculado proporcionalmente.

Note que para ser considerado residência principal, o imóvel deve ter sido o seu domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda, e não pode ter sido arrendado nesse período.
Se não desejar reinvestir num imóvel, pode reinvestir num produto financeiro. Desde que o sujeito passivo esteja comprovadamente reformado ou tenha 65 anos ou mais, pode optar por adquirir um contrato de seguro, uma adesão individual a um fundo de pensões aberto ou uma contribuição para regime público. Este produto deve ser adquirido no prazo de 6 meses após a venda.

Não há benefícios fiscais se o reinvestimento não ocorrer nesse prazo de seis meses ou se, em qualquer ano, os benefícios recebidos excederem 7,5% do valor investido. Pode fazer reinvestimento parcial em imóvel e em produto financeiro.
Se não cumprir o reinvestimento declarado ou reinvestir valor inferior, o imposto será revisto e serão cobrados juros de mora.

Mesmo que não tenha planos de vender a sua casa no momento, é importante guardar todos os comprovativos e garantir que as faturas incluam o seu nome, NIF e o endereço correto do imóvel. Os empréstimos hipotecários contraídos para a compra do imóvel também serão considerados no cálculo do imposto.

Se tiver dúvidas sobre como o imposto sobre mais-valias se aplica à venda do seu imóvel ou precisar de apoio em planeamento fiscal e cumprimento das obrigações, a nossa equipa especializada está ao seu dispor.

Contacte-nos em info@afm.tax ou pelo telefone +351 281 029 059 para apoio personalizado.

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Isenção de IVA (artigo 53.º): o que precisa de saber sobre as novas regras

13 Junho, 2025

By Ricardo Chaves

Isenção de IVA (artigo 53.º): o que precisa de saber sobre as novas regras

As recentes alterações ao Código do IVA em Portugal podem ter um impacto significativo nos pequenos empresários, trabalhadores independentes e prestadores ocasionais de serviços — incluindo não residentes fiscais. Aprovadas a 24 de março, estas mudanças afetam o regime de isenção previsto no Artigo 53.º, aumentam as exigências de cumprimento e alteram os prazos de aplicação do IVA.

Se tem um alojamento local, presta serviços de tradução ou trabalha como freelancer, este artigo explica de forma prática o que muda e como poderá aplicar corretamente as novas regras ao seu caso.

Qual é o limite de isenção de IVA em Portugal?

Em Portugal, a aplicação do IVA (ou da sua isenção) depende da natureza do serviço prestado e também do volume de negócios declarado aquando do registo da atividade no portal das Finanças. Se o volume de negócios previsto for inferior a 15.000€ anuais, a atividade poderá beneficiar da isenção prevista no artigo 53.º do Código do IVA.

Tenho licença de Alojamento Local (AL) para o meu apartamento e alugo a turistas. Já registei a atividade nas Finanças. Esta lei altera alguma coisa quanto ao limite de isenção de IVA?

O limite mantém-se nos 15.000€, contudo, as consequências de ultrapassar esse valor são agora diferentes. Caso um contribuinte ultrapasse esse montante num único ano civil, a data a partir da qual se torna sujeito passivo de IVA passa a variar consoante a percentagem de excesso, conforme os exemplos seguintes:

Exemplo A

O Sr. Smith obteve rendimentos de AL num total de 17.000€ durante o ano. Apesar de ultrapassar o limite, como estava enquadrado no regime de isenção, não terá IVA a pagar nesse mesmo ano. Contudo, no ano seguinte, passa a estar enquadrado no regime normal de IVA e terá de cobrar 6% sobre os rendimentos a partir de 1 de janeiro (a alteração é efetuada em janeiro do ano seguinte ao da perda do direito à isenção).

Exemplo B

O Sr. Smith teve uma elevada procura e, em junho, já ultrapassou 18.750€. Como excedeu o limite em mais de 25%, a obrigação de cobrança de IVA inicia-se no mês seguinte. Assim, se atingir 18.750€ em junho, deverá começar a aplicar 6% de IVA nas rendas a partir de 1 de julho.

Antes da entrada em vigor desta nova legislação, em ambos os cenários a obrigatoriedade de cobrança de IVA apenas se iniciava em fevereiro do ano seguinte. Agora, o enquadramento no regime normal de IVA pode ocorrer ainda no mesmo ano fiscal.

Importa referir que, para trabalhadores independentes não residentes fiscais em Portugal, já não se aplica a isenção de IVA. Mesmo que o volume de negócios anual seja inferior a 15.000€, estarão enquadrados no regime normal de IVA.

Emiti uma fatura de ato isolado no valor de 3.750€ por um trabalho de tradução pontual. Paguei IVA nessa fatura, sem registar atividade. Foi o procedimento correto? Agora querem contratar-me para serviços mensais de 1.000€. Terei de cobrar IVA?

Sim. A emissão de um ato isolado é permitida para uma única operação por ano e desde que não se repita em anos consecutivos. Nestes casos, é obrigatório cobrar IVA e liquidá-lo no mês seguinte, mas não é necessário o registo da atividade nem há lugar a contribuições para a Segurança Social.

Se passar a prestar serviços regulares (1.000€/mês), terá de registar atividade. Para efeitos de isenção de IVA, apenas será considerado o montante anual de 12.000€, desconsiderando os 3.750€ do ato isolado. Ou seja, poderá manter-se isento até atingir os 15.000€, mas, caso os ultrapasse, passará ao regime normal no ano seguinte. Neste caso, como o total anual ultrapassa os 15.000€, estará sujeito ao regime normal de IVA a partir de 1 de janeiro, conforme o Exemplo A.

Atualmente, se registar a minha atividade em julho, o limite de isenção é proporcional (7.500€). Esta regra mantém-se?

Não. Com a nova lei, deixa de existir o cálculo pró-rata. Assim, mesmo que registe a atividade a meio do ano, mantém o limite total de 15.000€ de volume de negócios, não havendo redução proporcional.

E se eu cessar a atividade a 31 de dezembro e voltar a ativá-la mais tarde? Mantenho a isenção?

Se cessar a atividade em 2025 e ainda estiver enquadrado no regime de isenção, não terá de alterar o enquadramento em 2026. Contudo, a atividade deve permanecer inativa por no mínimo 12 meses. Se reativar a atividade em 2026, será automaticamente enquadrado no regime normal de IVA. Para voltar ao regime de isenção, terá de aguardar até 1 de janeiro de 2027, desde que preveja um volume de negócios anual inferior a 15.000€.

Sou mediador de seguros e a minha esposa é médica. Ao registarmos as atividades, temos os dois o mesmo limite de 15.000€?

Não. Existem atividades que beneficiam de isenção objetiva, conforme o artigo 9.º do Código do IVA. Tanto a mediação de seguros como os serviços médicos estão isentos de IVA independentemente do volume de negócios.

Sou professor e emito cerca de 30.000€ em faturas a uma escola, isentas ao abrigo do artigo 9.º. Quero prestar serviços de massagens como atividade complementar. Essa nova atividade será afetada pelo total do meu rendimento?

Não. A isenção de IVA para efeitos do artigo 53.º será aplicada apenas aos rendimentos da nova atividade (massagens). Se o volume de negócios da nova atividade for inferior a 15.000€, mantém a isenção. As faturas da atividade de ensino continuam isentas ao abrigo do artigo 9.º.

Sou freelancer em TI e emito cerca de 10.000€ mensais em faturas isentas para clientes fora de Portugal. Tenho de entregar declarações periódicas de IVA?

Sim. Mesmo que todas as suas faturas estejam isentas (regra de inversão do sujeito passivo), está obrigado a comunicar mensalmente as faturas emitidas (SAF-T) e a submeter declarações periódicas de IVA trimestralmente.

Estas operações, embora isentas, implicam a obrigação de entrega de declarações porque está abrangido pelas regras do reverse charge, em que existe lugar a autoliquidação do IVA por parte do adquirente dos serviços.

Atenção: Existem outras alterações ao regime de IVA que podem ter impacto na sua atividade.

Se desejar esclarecimentos adicionais, a nossa equipa está disponível para o acompanhar e orientar no sistema fiscal português.

Contacte-nos pelo +351 281 029 059 ou info@afm.tax

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Gorjetas Recebidas Através do Airbnb: Qual o Tratamento Fiscal e Contabilístico para Empresas de Alojamento Local?

13 Junho, 2025

By Ricardo Chaves

Gorjetas Recebidas Através do Airbnb: Qual o Tratamento Fiscal e Contabilístico para Empresas de Alojamento Local?

Com o aumento da utilização de plataformas como o Airbnb, é cada vez mais comum que os hóspedes atribuam gorjetas aos anfitriões como forma de reconhecimento pelo serviço prestado. No entanto, quando essas gorjetas são recebidas diretamente pela empresa gestora de alojamento local — e não distribuídas aos colaboradores — levantam-se questões quanto ao seu enquadramento fiscal e contabilístico.

Abaixo esclarecemos como deve ser tratada esta situação com base em parecer técnico recente e informação vinculativa da Autoridade Tributária.

1. A gorjeta é um rendimento da empresa?

Sim. Sempre que a gorjeta não seja distribuída aos colaboradores, mas sim retida pela empresa, esta deve ser considerada como um rendimento da própria entidade. Ou seja, não se trata de uma gratificação pessoal, mas sim de um valor adicional associado à atividade da empresa.

2. Como deve ser feita a contabilização?

Existem duas abordagens possíveis, ambas aceites contabilisticamente:

Conta 78 – Outros Rendimentos
A gorjeta poderá ser registada numa subconta da conta 78, como por exemplo:
- 7816 – Outros rendimentos suplementares, ou
- 7888 – Outros não especificados
Conta 72 – Vendas e Prestações de Serviços
Se se considerar que a gorjeta representa, ainda que de forma voluntária, uma contraprestação adicional ao serviço prestado, poderá também ser aceite o registo na conta 72.

A opção entre estas contas dependerá da natureza e regularidade com que estes valores são recebidos, bem como da política interna da empresa.

3. E quanto ao IVA? Deve ser emitida fatura?

De acordo com a Informação Vinculativa da AT (Processo n.º 25662, despacho de 29-02-2024), as gorjetas não constituem contrapartida de uma prestação de serviços na aceção do Código do IVA. Assim:

Não existe obrigatoriedade legal de emissão de fatura com IVA;
Contudo, nada obsta à emissão de fatura, desde que:
- o valor esteja claramente separado do serviço principal, e
- contenha a menção “Não sujeito a IVA” ou similar.

Em alternativa, e talvez mais ajustado neste tipo de situação, poderá ser emitido um recibo simples, apenas para dar quitação da importância recebida, especialmente quando não se pretende integrar esse valor no valor tributável das prestações de serviços.

4. Conclusão

Quando a gorjeta é recebida pela empresa e não distribuída aos trabalhadores:

Deve ser considerada como rendimento da empresa;
Pode ser registada na conta 78 ou 72, conforme a natureza do valor;
Não está sujeita a IVA, mas pode ser incluída em fatura com a menção adequada ou tratada apenas com um recibo.

Este entendimento está em conformidade com o posicionamento da Autoridade Tributária e reflete a prática contabilística recomendada para entidades do setor do Alojamento Local.

Caso necessite de esclarecimentos adicionais, a nossa equipa está inteiramente disponível para o apoiar e orientar no enquadramento fiscal e contabilístico em Portugal.

Fale connosco através do +351 281 029 059 ou info@afm.tax

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IRS Reduzido sobre Mais-Valias em Ações e ETFs

21 Março, 2025

By Ricardo Chaves

IRS Reduzido sobre Mais-Valias em Ações e ETFs

Poupe Mais com Investimentos de Longo Prazo

A Lei n.º 31/2024, de 28 de junho, introduz um conjunto de incentivos fiscais destinados a estimular o desenvolvimento do mercado de capitais e reforçar a capitalização das empresas não financeiras.

Embora a taxa geral de imposto sobre mais-valias permaneça inalterada, a nova lei implementa uma redução progressiva da tributação, dependendo do período de detenção dos valores mobiliários — quanto mais tempo o ativo for mantido, menor será a taxa efetiva de imposto.

Esta medida beneficia particularmente os investidores de longo prazo em ações, fundos de investimento e outros instrumentos do mercado de capitais, incentivando uma estratégia de “buy and hold”. A redução fiscal aplica-se a valores mobiliários admitidos à negociação em mercado regulamentado e a unidades de participação em organismos de investimento coletivo abertos, tornando o investimento a longo prazo mais atrativo no novo enquadramento fiscal.

Vantagens Fiscais para Residentes Fiscais em Portugal:

Os investidores de longo prazo que sejam residentes fiscais em Portugal beneficiarão de uma tributação reduzida sobre as mais-valias obtidas com investimentos no mercado de capitais. Quanto maior for o período de detenção do ativo, maior será a isenção fiscal.

Na prática, a carga tributária diminui à medida que o período de investimento aumenta. Eis um exemplo ilustrativo:

Regime de Tributação Progressiva das Mais-Valias

Período de Detenção	Percentagem Isenta	Taxa Efetiva de IRS
≥ 8 anos	30% isento	19,6%
≥ 5 anos & < 8 anos	20% isento	22,4%
> 2 anos & < 5 anos	10% isento	25,2%
< 2 anos	Sem isenção	28%

Esta medida visa incentivar o investimento a longo prazo, alinhando-se com a estratégia de “buy and hold”, ao premiar os investidores que mantêm os seus ativos durante períodos mais prolongados.

Exemplo Prático:

Imagine que o seu investimento gera 1.000€ em mais-valias.
Veja como a poupança fiscal varia consoante o tempo de detenção do ativo:

Período de Detenção	Percentagem Isenta	Montante Tributável (€)	Taxa Efetiva de IRS	Imposto a Pagar (€)	Mais-Valia Líquida Após Imposto (€)
Menos de 2 anos	Sem isenção	1.000€	28%	280€	720€
Mais de 2 anos e menos de 5 anos	10% isento	900€	25,2%	227€	773€
5 a 8 anos	20% isento	800€	22,4%	179€	821€
8 anos ou mais	30% isento	700€	19,6%	137€	863€

Tributação Obrigatória por Englobamento & Outros Aspetos Relevantes:

A isenção parcial também se aplica caso o contribuinte opte pelo englobamento.
Desde 1 de janeiro de 2023, o englobamento passou a ser obrigatório quando os valores mobiliários sejam detidos por menos de 365 dias e o rendimento coletável do contribuinte atinja o escalão máximo de IRS.
Com as novas regras, esse limiar foi reduzido para 80.000€ em 2024.
Segundo o Esclarecimento Vinculativo n.º 25182, este limite aplica-se por contribuinte. Ou seja, caso um dos membros do agregado atinja o limite de 80.000€, o englobamento será obrigatório, independentemente do rendimento do outro membro.

Benefícios Fiscais para Empresas (IRC):

A nova legislação também introduz incentivos para organismos de investimento coletivo e empresas que pretendam abrir capital em bolsa:

Benefícios fiscais para fundos de investimento – Organismos de investimento coletivo dedicados ao arrendamento habitacional acessível passam a beneficiar de vantagens fiscais específicas.
Incentivos para IPOs – Microempresas, PME, small mid-caps e mid-caps que coloquem pelo menos 20% do capital em bolsa podem beneficiar de majorações fiscais.
Deduções de 100% nas despesas do IPO – As despesas associadas à admissão à negociação em mercado regulamentado, incorridas no ano da IPO e no ano seguinte, serão integralmente dedutíveis para efeitos de IRC.

Estas medidas visam fomentar o crescimento do mercado de capitais, facilitar o financiamento das empresas e estimular a participação dos investidores no investimento de longo prazo em valores mobiliários.

Exclusões:

Nem todos os ativos financeiros beneficiam da tributação reduzida sobre mais-valias.
Por exemplo, estão excluídos deste regime:

❌ Criptoativos
❌ Instrumentos financeiros derivados
❌ Certificados
❌ Produtos financeiros emitidos por entidades localizadas em jurisdições consideradas “paraísos fiscais”
❌ Mais-valias provenientes de operações autónomas com warrants
❌ Ações fracionadas e ETFs fracionados

Se precisar de mais esclarecimentos sobre o impacto destas alterações nos seus investimentos ou de assistência em questões fiscais, a nossa equipa está à disposição para ajudar.

Não hesite em contactar-nos através do info@afm.tax ou pelo telefone +351 281 029 059.

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Mais-Valias: Rendas com Opção de Compra

17 Outubro, 2024

By Ricardo Chaves

Mais-Valias: Rendas com Opção de Compra

Um contribuinte celebrou um contrato de arrendamento com opção de compra. Será que estas rendas podem ser incluídas no cálculo das mais-valias do vendedor? Como?

Rendas como Pagamentos Antecipados

Num contrato de arrendamento não habitacional com uma empresa, as rendas foram estruturadas como parte do preço de venda do imóvel à empresa. O contribuinte recebeu as rendas, emitiu recibos e reportou os valores na sua declaração de IRS.

Este ano, o contribuinte vendeu o imóvel à empresa arrendatária. Surge uma dúvida: O valor da venda que consta da escritura será tributado na totalidade, ou pode ser reduzido pelas rendas pagas? Alternativamente, estes valores podem ser tratados como despesas? Para esclarecer, o contribuinte pediu uma Informação Vinculativa às autoridades fiscais.

Mais-Valias: Regra Geral

Em geral, as mais-valias resultam da venda de direitos reais sobre imóveis, a menos que os ganhos se enquadrem em rendimentos de negócios, profissionais, de capitais ou prediais.

Cálculo: Nestes casos, a mais-valia sujeita a IRS é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. Nota: Embora o preço de venda (designado como valor de realização) normalmente corresponda à contraprestação paga, se valores superiores foram usados para determinar o IMT (ou o que deveria ter sido calculado caso o IMT fosse aplicável), esses valores prevalecem.

Encargos: A lei especifica certas despesas e encargos relevantes para o cálculo das mais-valias, incluindo:

Custos com melhorias na propriedade realizadas nos últimos 12 anos (por exemplo, renovações);
Despesas necessárias e efetivamente realizadas, inerentes à aquisição e venda (por exemplo, emolumentos da escritura);
Em certas situações, compensação paga pela renúncia onerosa a direitos contratuais relacionados com o imóvel (por exemplo, cedência de posição).

As Rendas Pagas como Antecipação se Enquadram Nestes Conceitos?

Rendas Não Abrangidas: Segundo a AT, não há previsões nas normas relevantes para a dedução das rendas recebidas.

Mais-Valias Totais: Portanto, para a AT, o valor da venda a considerar para efeitos de cálculo das mais-valias é o montante que consta na escritura, não podendo as rendas ser deduzidas como despesas ou encargos. Isto resulta numa tributação em duplicado (primeiro como rendas e depois como parte da venda).

Mas Há uma Solução!

Na Informação Vinculativa, as Finanças propuseram uma solução:

Converter Rendas em Pagamentos: Para incluir as rendas como parte do preço de venda, a AT sugeriu que o contribuinte recorra da liquidação de IRS dos últimos 2 anos e inicie um contencioso administrativo. Importante: Durante este processo, o contribuinte deve provar que as rendas recebidas foram um pagamento antecipado para o preço de venda.

De Categoria F para Categoria G: Se o contribuinte conseguir provar, durante o contencioso administrativo, que as rendas foram um pagamento antecipado para o preço de venda, estas deixarão de ser consideradas na Categoria F de IRS e passarão a integrar o valor de venda. Na prática, serão reclassificadas de Categoria F para Categoria G.

Contribuintes com contratos de arrendamento com opção de compra podem solicitar a revisão das rendas declaradas no IRS, incorporando-as no valor da venda.

Para um aconselhamento personalizado e para garantir a conformidade com a regulamentação fiscal, contactar a AFM em info@afm.tax ou visitar www.afm.tax.

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Isenção das mais-valias: mas e se apenas um quarto for AL?

15 Outubro, 2024

By Ricardo Chaves

Isenção das mais-valias: mas e se apenas um quarto for AL?

Um proprietário procura obter isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda da sua habitação própria e permanente. Contudo, podem surgir complicações se parte da propriedade, como o rés-do-chão, estiver designada para AL — mesmo que seja apenas um quarto.

Rentabilizar uma parte da casa:

O aumento do turismo, aliado à necessidade de gerar rendimento adicional, tem levado muitos proprietários a rentabilizar uma parte da sua habitação própria permanente através do alojamento local. Será que isso pode causar complicações?

Rés-do-chão: Um contribuinte tinha dúvidas sobre o que aconteceria se vendesse a sua habitação própria e reinvestisse os lucros noutra propriedade. Como o rés-do-chão é rentabilizado como AL, ele se questionava se teria de pagar mais-valias. Assim, solicitou uma Informação Vinculativa às Finanças.
Um quarto para alugar: Outro contribuinte enfrentou uma situação semelhante, mas, neste caso, apenas um quarto era utilizado para a atividade de AL, representando menos de 10% da área bruta total do imóvel. Também este contribuinte pediu uma Informação Vinculativa.

Isenção de mais-valias:

Nas respostas das Informações Vinculativas, a Autoridade Tributária (AT) lembrou que a isenção de mais-valias aplica-se à transmissão onerosa de imóveis que servem como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, desde que se cumpram cumulativamente as seguintes condições:

O valor de realização, deduzido da amortização de um eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, deve ser reinvestido na compra de outro imóvel, em terreno para construção, ou na ampliação ou melhoria de outro imóvel com o mesmo destino.
O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.
O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir, mesmo que parcialmente, especificando o montante na declaração de rendimentos do ano da venda.
O imóvel transmitido deve ter sido utilizado como habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, comprovado pelo respetivo domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à venda (este prazo irá passar para 12 meses em breve).
Os contribuintes não podem ter beneficiado deste regime de exclusão no ano em que obtiveram os ganhos e nos 3 anos anteriores, exceto em situações excecionais.

Nota Importante: Esta isenção não se aplica se o reinvestimento em outro imóvel não for destinado à habitação própria do contribuinte ou do seu agregado familiar dentro do prazo de 12 meses após o reinvestimento.

Compreendo o significado de Residência permanente:

Considera-se que a residência permanente é o local onde o contribuinte organiza a sua vida doméstica de maneira estável e duradoura, incluindo o lugar onde pernoita, toma refeições e recebe familiares e amigos. Assim, a habitualidade, a estabilidade e a constituição do centro de organização da vida doméstica são traços essenciais da residência permanente.

No entanto, desafios surgem quando essa situação se cruza com a atividade econômica.

Alojamento local no rés-do-chão: A AT determinou que o fato de uma parte do imóvel ser utilizada para AL indica que não está destinado exclusivamente à habitação própria e permanente do contribuinte (mesmo que parcialmente, há uma afetação à atividade de AL).
Alojamento local apenas um quarto: Da mesma forma, a AT considera que se o imóvel for utilizado para AL na modalidade de “Quartos”, também não estará exclusivamente afetado à habitação própria e permanente do contribuinte, uma vez que existe uma afetação parcial.

Respostas da AT:

Para a AT, em ambas as situações, não se encontram reunidos os pressupostos para a isenção, o que significa que o contribuinte não poderá usufruir da exclusão de tributação relativa às mais-valias.

Importante: Na prática, isso implica que o contribuinte perde o direito à isenção prevista na lei, ficando o ganho da venda do imóvel sujeito às regras gerais de tributação em sede de IRS.

Conclusão:

Basta ter uma parte da casa, ou até apenas um quarto, afeto a Alojamento Local para perder a isenção de IRS, mesmo que se trate da habitação própria permanente.

Base legal: Informações Vinculativas n.ºs 25217 e 26330.

Para conselhos personalizados e para garantir a conformidade com as regulamentações fiscais, entre em contato com a AFM através do email info@afm.tax ou visite www.afm.tax.

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